素人の不動産投資がほぼ間違いなく失敗するわけ

皆さんこんにちは。

東京オリンピックに向け最近地価が高騰しています。

これを機に不動産投資してみようという人も増えているように感じます。

しかし私は素人が気軽にするべき投資ではないと考えています。

なぜなら素人がやるにはリスクが大きすぎるからです。

ここではなぜ素人が不動産投資すべきでないかを解説します。

不動産投資とは

不動産投資について簡単に説明します。

実は不動産投資にはいくつか種類があります。

1.現物不動産投資

実際にアパートやマンションを購入し、そのオーナーになって家賃収入を得る投資です。

一般的に不動産投資と聞いて思い浮かべるのはこれだと思います。

2.小口化不動産投資

ビルやショッピングモールなどの大規模な施設の購入には億単位のお金がかかります。

これを一個人が購入するというのはあまりにもリスクが大きすぎます。

そこで投資家が資金を出し合って一人一人が費用を分担しようという考えが生まれます。

このように一個人でなく小口に分けて集めることで投資しやすくした商品を小口化不動産投資と言います。

3.証券化不動産投資

不動産から生じる運用益と売却益を投資家に分配することを約束して証券を発行することを『不動産証券化』と言います。

その証券化した不動産に投資できるようにした商品を証券化不動産投資と言います。

会社の株式を買って配当をもらうようなものですね。

ここで素人がやりたがるのが一番目の現物不動産投資です。

はっきり言って不動産は素人が参入して儲けられるほど甘い世界ではありません。

なぜなら次のようにリスクだらけだからです。

不動産投資のリスク

空室リスク

たとえどんなに利回りのいい物件を購入できたとしても入居者がいなければ意味がありません。

少し古い4年前のデータですが、次の画像は空家率の推移を表したグラフです。


平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約より

昭和38年(1963年)から平成25年(2013)年までの空家率と総住宅数と空家数が見て取れます。

このグラフを見ると如実に空家率が増えていることが分かります。

空家率の増加の主な原因はやはり人口の減少です。

人口減少が進めばさらに空家率は増加していくでしょう。

さらに深刻な問題もあります。それは住宅需要の減少です。

上のグラフを見ると空家率だけではなく総住宅数も増加しています。

これは新築物件が増え、不要になった古い物件がなくならないことを示しています。

なぜ古い物件がなくならないかというと

  • 住宅がない土地では固定資産税が最大4.2倍に増えてしまうから
  • 解体のために費用が掛かってしまうから
  • 長い間住み続けてきた住居を壊すことにためらいがあるから

などの原因により取り壊しされないからです。

もしこのような状況が続けばいずれ需要と供給が釣り合わなくなり、過剰供給になるでしょう。

そのような時代はもう既に来ています。

これが一つ目のリスクである空き物件リスクです。

事故物件リスク

2つめは購入した物件が事故物件になるというリスクです。

事故物件とは次のような物件の事を言います。

以下Wikipediaより引用

事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない[1]。

意外にも定義は明確には定まっていないようです。

ただ自殺や他殺で居住者が死んだ場合は間違いなく事故物件にはなると思います。

では自殺により事故物件になる確率を考えてみましょう。

以下のグラフは平成27年(2015年)の自殺者の場所別の構成割合です。


http://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/jisatsu/16/dl/1-06.pdfより

グラフを見てわかる通り、自宅が一番多く、59.3%でした。

そして2015年の総自殺者は2万4,025人です。

ここから計算すると自宅での自殺者の数は14246人です。

一方日本の借り家率は約35%です。

ここから計算するに2015年は 14246(人) × 35(%) でおおよそ4986戸の事故物件が生まれたことになります。

平成25年の賃貸住宅入居戸数は1,845万戸なので自殺による事故物件率は…

約0.027%

低いようにも思えますが、2700戸あったとしたら1戸は事故物件になる計算です。

もちろん事故物件になる原因は自殺だけではありません。

他殺もそうですし、場合によっては孤独氏なども含める場合があります。

もし自分の住んでいるマンションやアパートで殺人や自殺が起きたらどう感じますか?

気持ち悪いと思う方もいるかもしれません。

それが原因で引っ越しする居住者もいるかもしれません。

たとえどんなにいい場所にある物件でも事故物件になるリスクがあります。

相手にしているのは人間なので事故が起こらないとは絶対に言えないのです。

これが2つめのリスクです。

災害リスク

災害とは地震や火事や津波などのことを指します。

そもそも日本というのは地震大国です。どこで地震が起きてもおかしくありません。

そして自身だけでなく日本は島国なので津波の心配もあります。

日本で地震が起こらない場所など存在しません。

最近では東京に首都直下型地震が来るなどの噂もあります。(あくまで噂です。)

常に地震の恐怖に怯えながら暮らさなくてはいけないのです。

また火災もいつ起こるか分かりません。

ちょっとした不注意で大火災につながることもあります。

そうならないための対抗策として火災保険地震保険に加入することが必要です。

しかし火災保険は安いですが、地震保険は一般的に高くなります。

どれだけ高いかはこちらのサイトなどで計算してみてください。

建物価格が1000万円で家財の評価額が300万円だとすると1年で23600円かかります。

家賃収入と比べれば安いですが、その分利回りが悪くなります。

このように不動産を持つという事は様々なリスクを背負い込むということなのです。

これから不動産はどうなる

これからは人口は減少し、戸数だけが多くなっていくと思います。

その結果需要と供給は成り立たなくなり、過剰供給という事になるでしょう。

その中で借り手を見つけるのは非常に難しいと思います。

そんな中、2020年のオリンピックに向け地価は高騰し続けています。

特に東京の湾岸エリアでは地価の高騰が激しく、大型マンションが次々建設されています。

しかしそれも一時的なものにしかすぎません。

むしろ東京オリンピックが終われば大暴落するでしょう。

これから不動産価格は下落の一途を辿る運命なのです。

そんな中で不動産投資を行うのは自ら命を絶つようなものです。

これは大げさな表現ではなく文字通りの意味です。

素人が行うにはあまりにもリスクが大きすぎます。

素人がちょこちょこと勉強してどうにかなる世界ではありません。

なので不動産投資は絶対にやるべきではありません。断言します。

では何に投資するべきか

では一体私たちは何に投資をすればいいのでしょうか。

それは不動産のような実物資産でなく金融資産に投資することです。

金融資産とは株式や証券などの形を持たないものを指します。

形を持たないという事は維持費が全くかからないという事です。

リスクを少なくして大きな利回りが期待できます。

その金融資産の中でも私が最もおススメしているのが『仮想通貨』です。

仮想通貨はまたの名を暗号通貨と言います。

その名の通り、暗号技術によって作られた電子上の通貨です。

ビットコインなどが有名ですが、なぜ仮想通貨投資がいいかというと次のような理由があるからです。

1. 今急成長しているから

仮想通貨は今急成長している通貨です。

ある仮想通貨がたった3か月かそこらで価格が2倍になっていることなど日常茶飯事です。

実際、ビットコインは2017年の7月から8月の終わりにかけてわずか2カ月で2倍になりました。

もし株式投資ならこのようなことはめったに起こりません。

数倍にするにも良い銘柄を選ばなくてならず、運も必要です。

仮想通貨が急成長していると言っても今はまだ発展途上にすぎません。

からなず仮想通貨は将来経済を語る上で欠かせない存在になります。

これからさらに成長するのは間違いありません。

2. 有事の時に資産を守れるから

もし日本で金融危機や大災害、戦争が起きた時などに仮想通貨は役に立ちます。

なぜなら仮想通貨には国境がなくどこでも持ち運べるからです。

金融危機が起こった時、今持っている日本円が紙切れ同然になることがあるかもしれません。

しかし、仮想通貨は特定の中央集権(政府や金融機関)に依存しないのでそのような金融危機とは無縁です。

また、仮想通貨はサイバー空間に保管できるのでどこにでも持ち運べます。

これなら大災害や戦争が万が一起きたとしても自分の大事な資産を守ることができるという事です。

有事が起きない保証はないので少しでも保有しておくことをおススメします。

仮想通貨を買うには

仮想通貨は通常、取引所で購入できます。

日本にも取引所は多数存在しています。

ですが私が最もおススメしているのは『ビットフライヤー』です。

セキュリティが国内の中でもかなり高く、安心して取引できます。

ビットフライヤー登録は以下のリンクから

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私は不動産投資を否定するつもりはありませんが、素人がするものではないと思っています。

代わりに今紹介した仮想通貨や株式などに投資しましょう。

その方が利回りも良くリスクもあまりありません。

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国内の仮想通貨取引所の比較
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取扱い主要通貨 : ビットコイン, イーサリアム, ネム, モナコイン, 各種トークン

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